İstanbul’un doğu ucunda, Pendik ilçesine bağlı bulunan Doğu Mahallesi, 1990’lardan itibaren yerleşimin artmasıyla hem tarımsal arazilerin hem de imarlı parsellerin alım-satımına konu olan bir bölge haline geldi. Son yıllarda kentsel dönüşüm baskısıyla birlikte konut projelerine açılan arsaların yanı sıra, tarım arazisi olarak değerlendirilen geniş topraklar da yatırımcıların dikkatini çekiyor. Doğu satılık arsa ve tarla arayanlar için Pendik’in bu köy dokusunu koruyan mahallesinde bugün itibarıyla toplam 0 ilan bulunuyor. Bu durum, fiyat tekliflerinin genellikle doğrudan satıcılarla pazarlık yoluyla gerçekleştiğine ve ilanların platforma yansımadığına işaret ediyor.
Piyasada oluşan fiyatlara göre Doğu arsa ve tarla fiyatları 3.500 TL ile 8.000 TL/m² arasında değişmekte. Bu fiyat aralığı, imarlı parsellerde yükselebilirken, imarsız arazilerde alt limitlere yakın seyrediyor. Mevcut piyasa verilerine göre tarla m² fiyatıysa 1.200 TL ile 3.000 TL arasında oynuyor. Doğu satılık arsa ve tarla ilanları bulmak isteyenlerin karşılaştığı en büyük zorluk, ilanların sahibinden kanalıyla doğrudan el değiştirmesi. Doğu arsa ve tarla kategorisinde m² büyüklükleriyse genellikle 500 m² ila 5.000 m² arasında yoğunlaşıyor, ancak hisseli parsellerde bu rakamlar daha küçük olabiliyor.
Doğu satılık arsa ve tarla alırken ilk adım, parsellerin imar durumunun kontrol edilmesi. Kadastro kayıtlarında "ada-parsel" numaralarıyla yer alan arazilerin, nazım imar planındaki konumu ve KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı) gibi parametreleri incelenmeli. Mahallenin %60’ına yakınında imar planı henüz yürürlüğe girmediği için, imarsız arazilerin gelecekteki değer artışı belirsiz kalabiliyor. Özellikle tarım arazilerinde hisseli tapular sık görülüyor; bu durumda tapu devri aşamasında tüm hissedarların onayının alınması gerekiyor. Doğu arsa ve tarla fiyatları üzerinde doğrudan etki yaratan diğer unsurlar arasında komşu parsellerin durumu ve ekili alanların varlığı da sayılabilir.
Doğu satılık arsa ve tarla işlemlerinde karşılaşılan tapu türleri arasında en yaygın olanı "müstakil arsa tapusu" ve "hisseli tarla tapusu". Müstakil parsellerde banka kredisiyle alım süreci daha kolay ilerlerken, hisseli tapuların devri hem noter masrafı hem de vergi yükü açısından farklılık gösteriyor. Pendik Tapu Müdürlüğü’nde yapılan son kontrollerde, Doğu Mahallesi'ndeki parsellerin yaklaşık %40’ında tapu devirlerinde sorun yaşanmadığı görülüyor — geriye kalan kısmın sorunlu sınır kayıtları veya kadastro uyuşmazlıkları nedeniyle bloke edilmiş durumda olduğu tahmin ediliyor. Doğu arsa ve tarla alırken dikkat edilmesi gereken noktaların başında, ada-parsel sorgusunun Tapu Kadastro Bilgi Sistemi üzerinden yapılması geliyor.
Doğu satılık arsa ve tarla ilanlarını bulmak için en etkili yöntem, online platformlarda ilçe ve mahalle bazlı arama yaparken "fiyat aralığı", "m² büyüklüğü" ve "imar durumu" gibi filtrelerin kullanılması. Bu sayede hem imarlı hem de imarsız parselleri hızlıca ayırt edebilir, tercih edilen alana göre sonuçları daraltabilirsiniz. Doğu bölgesinde satılık arsa ve tarla arayışında kullanıcıların büyük bölümü, fiyat tekliflerini satıcıyla doğrudan görüşerek netleştiriyor; bu sayede komisyon ücretlerinden de tasarruf edilmiş oluyor.
Pendik'in Doğu Mahallesi, konut talebindeki artışa rağmen hâlâ tarımsal potansiyeliyle öne çıkıyor. Bu süreçte, alım-satımı yapılan parsellerin genellikle %70’inin tarla ve bağ-bahçe arazisinden oluştuğu gözlemleniyor. Doğu arsa ve tarla fiyatları incelendiğindeyse, 2022-2023 döneminde %12’lik bir artış yaşansa da, 2024’ün ilk üç ayında fiyatlarda belirgin bir değişiklik kaydedilmediği görülüyor. Uygun fiyata Doğu satılık arsa ve tarla bulmak isteyenler içinse, pazarlık marjının geniş olduğu hisseli parseller veya gelecekte imar alması öngörülen alanlar ilk tercih olabiliyor.
Mevcut veriler ışığında, Doğu arsa ve tarla fiyatları 3.500 TL ile 8.000 TL/m² arasında dalgalanıyor. Tarla m² fiyatlarıysa 1.200 TL ile 3.000 TL arasında seyrediyor. Ortalama m² fiyatı baz alındığında, imarlı parsellerin ortalamada tarla arazilerine göre %180 daha pahalı olduğu görülüyor.
Doğu satılık arsa ve tarla alırken tapu durumunun yanı sıra, imar planındaki konumun gelecekte nasıl şekilleneceğine dair araştırma yapılması gerekiyor. Ada-parsel sorgusunun doğruluğunu teyit etmek için Kadastro Müdürlüğü'nden onaylı kroki temin edilmeli. İmar durumundaysa, KAKS oranının ve emsal hesaplamalarının, belediyenin resmi sitesinde yer alan plan notlarından kontrol edilmesi şart.
Sahibinden platformunda Doğu satılık arsa ve tarla ilanlarını bulmak için "Pendik > Doğu Mahallesi" filtresini seçtikten sonra, fiyat/m² aralığınızı ve "imar durumu"nu daraltabilirsiniz. Bu sayede doğrudan satıcılarla iletişime geçerek ilanların platforma yansımadığı parsellerde de pazarlık imkânı bulabilirsiniz.
Bir parsalin fiyatını hesaplarken, Doğu arsa ve tarla ortalama m² fiyatıyla (örneğin 5.000 TL/m²) parsalin metrekaresini çarpıp ilan fiyatına yaklaşabilirsiniz. Örnek vermek gerekirse, 1.000 m² bir imarlı arsa için 5.000.000 TL’ye yakın bir teklif öne sürülebilir — ancak tapu ve komşuluk araştırmasıyla fiyatın uygunluğu netleşecektir.
Pendik ilçesindeki ilanlar için Pendik satılık arsa sayfasına bakın.
Kaynak: TÜİK ADNKS 2024
| İlçe | İlan | Ort.m² |
|---|---|---|
| Adalar | 1 | 141 ₺ |
| Silivri | 76 | 5.381 ₺ |
| Çatalca | 59 | 6.136 ₺ |
| Şile | 21 | 7.741 ₺ |
| Arnavutköy | 46 | 13.127 ₺ |
| Sultangazi | 1 | 13.980 ₺ |
| Eyüpsultan | 1 | 17.857 ₺ |
| Tuzla | 13 | 20.773 ₺ |
